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郭帆(GuoFan)

北京山合水易機(jī)構(gòu) 董事長兼總裁

北京山合水易規(guī)劃設(shè)計院 院長

高端休閑度假產(chǎn)業(yè)規(guī)劃專家

《中國旅游報》、《農(nóng)民日報》專欄作家

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如何投資旅游項目?為什么要投資?

作者:山合水易 | 來源:山合水易 | 時間:2019-08-30 | 關(guān)鍵詞:旅游項目投資,文化旅游項目

隨著資本進(jìn)入文化旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大和旅游投資市場的持續(xù)效益,如何進(jìn)行旅游投資已成為國內(nèi)外廣泛討論的話題。山合水易總結(jié)了旅游投資趨勢,并深入分析了如何對旅游項目進(jìn)行投資。

 

一、為什么要投旅游項目

 

旅游項目的投資與其他投資一樣。從邏輯上講,它們分為四個步驟:融投管退,一是投資資金的來源,二是投資什么,第三個是如何管理,第四個是如何銷售。

 

具體到為什么要投,主要是四個方面:

 

首先,從趨勢的角度來看。這一趨勢決定了是否投資。如果趨勢向上,市場空間大,容錯度大,則項目可以投資。例如,近年來,民宿熱,人人都在談?wù)撉閼?,一方面往里面沖,說明了兩件事,這個市場的容錯率很高,供不應(yīng)求是大趨勢,但另一方面不好做,要談一點情懷,要熬。然而,從發(fā)展趨勢的角度來看,必須對旅游業(yè)進(jìn)行投資。

 

第二,投資可以大大提高效率的行業(yè)。目前,旅游業(yè)相對分散,上市公司有限。國內(nèi)公司資源有限,表明該市場仍有相當(dāng)大的增長空間。未來,運營效率高的公司將擁有巨大的并購空間。擊敗運營效率低的公司。這就產(chǎn)生了巨大的投資機(jī)會。

 

我們必須再次真正滿足客戶需求。商業(yè)社會發(fā)展的本質(zhì)是讓顧客滿意,刺激消費,促進(jìn)產(chǎn)品迭代,然后賺更多錢。因此,投資于讓顧客滿意的行業(yè)至關(guān)重要,旅游業(yè)是一個能夠滿足人們的基本需求,讓人們快樂的行業(yè)。

 

最后在大趨勢下,要選擇次優(yōu)解。選擇一個比大多數(shù)項目更好的項目,在一個向上的趨勢中,投資一些比大多數(shù)事情更好的東西,就可以賣出更好的價格。

 

二、看準(zhǔn)旅游業(yè)發(fā)展趨勢
 

旅游項目投資,文化旅游項目


在政策上,旅游業(yè)投資增長數(shù)據(jù)尤為重要。近五年來,旅游業(yè)投資增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過固定資產(chǎn)投資增速。但事實上,許多固定資產(chǎn)投資都是用于旅游配套資源。在如今這樣一個高速增長的形勢下,旅游業(yè)的供給正在迅速增長。需求的缺乏僅僅表明了工業(yè)正處于一個大風(fēng)口的時期。

 

投資參與主體方面,一是民營機(jī)構(gòu)增加,投資區(qū)域從發(fā)達(dá)地區(qū)向不發(fā)達(dá)地區(qū)轉(zhuǎn)移,當(dāng)前做策劃比純粹做旅游所帶來的經(jīng)濟(jì)效益更高;二是一線區(qū)域市場飽和,開始大規(guī)模向二線城市推動,市場容量呈幾何級數(shù)增長;三是看投資去向,當(dāng)前旅游總體投資中景區(qū)投資比例最高,而60%景區(qū)投資主要是基礎(chǔ)設(shè)施,酒店或者其他東西占比最低,還是處于一個補(bǔ)庫存、填補(bǔ)量的缺口的階段,總的行業(yè)發(fā)展趨勢較好。
 

旅游項目投資,文化旅游項目


旅游項目投資,文化旅游項目


旅游項目投資,文化旅游項目


三、如何投資旅游項目

 

1、 首先要說明白旅游地產(chǎn)

 

旅游與房地產(chǎn)應(yīng)辯證看待,旅游不能與房地產(chǎn)分離。

 

房地產(chǎn)是一個筐,它應(yīng)該以筐里的東西為基礎(chǔ),把旅游和房地產(chǎn)結(jié)合起來。投資旅游項目時,首先要面對融資困難的問題。除央企外,大型房地產(chǎn)企業(yè),一般企業(yè)沒有足夠的資產(chǎn),沒有融資能力。只有經(jīng)營權(quán)是不能融資的,所以我們需要先投資才能有進(jìn)一步的融資能力。因此,旅游業(yè)需要考慮房地產(chǎn)的組合,一個作為融資工具,一個作為退出工具。

 

2、 如何投資一個旅游項目

 

目前,傳統(tǒng)旅游企業(yè)的主營業(yè)務(wù)已逐步從房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向旅游業(yè),將旅游業(yè)帶入主業(yè),受益匪淺。然而,旅游業(yè)面臨兩個問題,一是基礎(chǔ)設(shè)施投資回報緩慢,二是投資增長迅速,但市場運營能力不足。

 

首先,投資必須首先考慮融資,并投資于有融資能力的項目。一是運營現(xiàn)金流的快速形成,二是融資主體的強(qiáng)勢故事。

 

第二,需要明確投資標(biāo)的物。在這方面,首先要明確門票的作用,門票是一種穩(wěn)定的現(xiàn)金流,也是基礎(chǔ)設(shè)施融資(質(zhì)押)最重要的抵押品。因此,這也是門票經(jīng)濟(jì)長期持續(xù)的原因。此外,必須對標(biāo)的物明確界定投資,沒有足夠邊界和控制的財產(chǎn)(資產(chǎn))不能投資,因為沒有足夠的法律保護(hù)。

 

第三,需要精進(jìn)的管理團(tuán)隊。目前,大多數(shù)景區(qū)管理,由于行業(yè)發(fā)展要求不同,管理資產(chǎn)類型不同,管理要求不同,管理資產(chǎn)需求不同,管理能力還存在很大的提高空間。由于沒有成熟的管理模式,其他投資者進(jìn)入時很難判斷其價值,也很難有穩(wěn)定的預(yù)期。

 

第四,要穩(wěn)定資金流動和領(lǐng)導(dǎo)層退出。由于景區(qū)投資大,管理復(fù)雜,項目價值難以評估,一旦項目分散,需要有較強(qiáng)的管理背景,管理能力很強(qiáng),如果沒有特別了解項目和特別信任的買主,很難賣出。

 

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