產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行拆分，一個是產(chǎn)業(yè)，一個是地產(chǎn)，當(dāng)然，還有一個非常重要的課題不能忽視，那就是政府。從不同主體來看，本質(zhì)上講，產(chǎn)業(yè)尋求的是協(xié)同和資源獲取，一方面尋求產(chǎn)業(yè)區(qū)域內(nèi)部的協(xié)同，比如產(chǎn)業(yè)鏈的高效合作，另一方面追求依托于區(qū)域背書獲得外部資源，比如政策條件的優(yōu)惠、區(qū)域背書獲得資金的支持等等。從另一個角度看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在一定程度上是產(chǎn)業(yè)集聚的規(guī)模效應(yīng)，它可以極大地提高這個自組織組織在產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)的內(nèi)部高效運(yùn)作和資源配置，并且還可以利用自己的品牌和規(guī)模來獲得強(qiáng)大的議價能力。

從地產(chǎn)的角度看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)實(shí)際上是為行業(yè)服務(wù)的，如何充分發(fā)揮區(qū)域規(guī)模效應(yīng)取決于強(qiáng)大的規(guī)劃能力和設(shè)計(jì)能力。同時，更重要的是如何吸引外資。以華夏幸福為例，它在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面做得很好。大部分利潤來自低價位的土地收購和政府的投資回報(這部分毛利率高達(dá)95%)。有傳言說，華夏幸福在一些縣和地區(qū)幾乎已經(jīng)簽約投資推廣。強(qiáng)大的投資能力是連接政府和開發(fā)商的強(qiáng)大鏈條。另一個原因是后期的運(yùn)營服務(wù)。如今，在地產(chǎn)的白銀時代，我們可以看到大量地產(chǎn)開發(fā)商將其股票業(yè)務(wù)提高到了前所未有的高度，地產(chǎn)服務(wù)也做得很好。但做的突出的仍然是少數(shù)已建立的地產(chǎn)開發(fā)商。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別

雖然從時間上看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是住宅地產(chǎn)發(fā)展成熟的產(chǎn)物，但兩者的相似度上并沒有交集。我們說產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的出現(xiàn)源于兩個需求，一個是城市化的發(fā)展導(dǎo)致資源溢出，另一個是承接經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。這就要求： ( 1 ) 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)依附于核心城市高度的經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件和人口密度 ; ( 2 ) 高度開放的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境是根本支撐 ; ( 3 ) 一定的產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢和交通優(yōu)勢決定了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)屬性和形態(tài)。例如，浙江省烏鎮(zhèn)依托杭州、上海，依托自身資源，承擔(dān)部分研究職能，已成為互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)。

另一方面，住宅地產(chǎn)實(shí)際上是資產(chǎn)定價，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)上是金融產(chǎn)品定價，或投資定價。住宅主要依靠供求關(guān)系，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一種持續(xù)經(jīng)營獲取收入的工具。也就是說，住宅地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)的是資金的快速回款，因此住宅開發(fā)商一般非常關(guān)注兩個指標(biāo)，一個是IRR(內(nèi)部收益率)，一個是滾動回款周期，前者兼顧了收益率和去化率，后者則是對資金鏈的強(qiáng)把控。而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)說白了是運(yùn)營增值，獲取穩(wěn)定收益的生意，更加關(guān)注EBITDA，或者說經(jīng)營性凈現(xiàn)金流。

操作為王，衍生兩條路徑

隨著住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)市場的頂棚逐漸清晰，傳統(tǒng)的土地生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。典型的兩類代表是傳統(tǒng)住宅開發(fā)商萬科，以及早期就明確定位堅(jiān)持做產(chǎn)業(yè)新城的華夏幸福。區(qū)別在于前者將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)視為自身轉(zhuǎn)型進(jìn)行庫存管理的一部分，而后者則專注于此。

在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營方向上，這兩類企業(yè)也有相對明顯的趨勢。首先，萬科作為萬科住宅地產(chǎn)一哥，一直以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)為核心競爭力。萬科過去兩年的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量也很高，比如深圳的前海公館和廣州恩寧路舊改，前者還聯(lián)合鵬華基金發(fā)行了首個類公募Reits，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)金融創(chuàng)新和資金快速回流，同時打造了一批優(yōu)質(zhì)的特色產(chǎn)業(yè)地域。從項(xiàng)目的選擇上可以看出，萬科的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更多的聚焦于比較核心的地段和城市更新上，著重運(yùn)營地段的增值和地產(chǎn)服務(wù)，這樣做的優(yōu)點(diǎn)是項(xiàng)目普遍比較優(yōu)質(zhì)，也能打出萬科自身在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的品牌效應(yīng)，不過缺點(diǎn)也很突出，項(xiàng)目獲取難度普遍較大，而且萬科似乎也意識到招商能力的不足，擴(kuò)張沖動并不強(qiáng)。

華夏幸福采取的是農(nóng)村包圍城市的戰(zhàn)略，是當(dāng)前產(chǎn)業(yè)產(chǎn)權(quán)的普遍做法。不同的是，華夏幸福的招商能力是非?？膳碌?，能夠在園區(qū)土地一級開發(fā)的時候?qū)崿F(xiàn)前期鎖定，基本上在園區(qū)內(nèi)的招拍掛變成了定向招拍掛。當(dāng)它是在土地層面上發(fā)展的公園。華夏幸福在早期以“谷安”的示范效應(yīng)為依托，在過去兩年內(nèi)開始大規(guī)模分布。華夏幸福希望填補(bǔ)核心城市的價值洼地，并依靠強(qiáng)大的投資促進(jìn)能力引入新的行業(yè)和人口，以實(shí)現(xiàn)增值和產(chǎn)業(yè)服務(wù)收入。風(fēng)險也更加明顯，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)依賴于核心城市資源的溢出，而且在全國范圍內(nèi)大規(guī)模復(fù)制存在一定的風(fēng)險。