當(dāng)前位置:北京山合水易規(guī)劃設(shè)計院 > 新聞資訊 > 專家專欄 >
云南省彌勒市東風(fēng)農(nóng)場:高原農(nóng)場上的紅酒小鎮(zhèn)
浙江省安吉縣魯家村:從貧困村到國家級美麗鄉(xiāng)村示范點、國家級田園綜合體的逆襲
海南省三亞市亞龍灣國際玫瑰谷:既是精品農(nóng)莊,也是獲總書記贊賞的玫瑰天堂
北京市朝陽區(qū)藍(lán)調(diào)國際莊園:一般農(nóng)業(yè)到市級示范園區(qū)精品莊園的蛻變
江西省吉安市三角梅農(nóng)業(yè)主題公園:傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)遇上文化創(chuàng)意的精彩
海南省博鰲鎮(zhèn)北山洋田園綜合體項目:世界的博鰲,國際高度的旅游項目
山西省太原市愛晚中心養(yǎng)老社區(qū)
江西省南昌市安義古村:面向都市人群,從農(nóng)業(yè)中找尋升級方向
北京山合水易機(jī)構(gòu) 董事長兼總裁
北京山合水易規(guī)劃設(shè)計院 院長
高端休閑度假產(chǎn)業(yè)規(guī)劃專家
《中國旅游報》、《農(nóng)民日報》專欄作家
旅游項目開發(fā)對于地區(qū)來說收益比較強,綜合性也較高,不但可以帶動一個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,同時對該地區(qū)的文化定位,對區(qū)域經(jīng)濟(jì)、人文、自然環(huán)境都會產(chǎn)生深刻的影響。每一個項目都是從無到有,涉及到眾多方面利益,需要科學(xué)規(guī)劃,精心設(shè)計,嚴(yán)格監(jiān)控施工質(zhì)量,盡職盡責(zé)的做好項目的開發(fā)建設(shè)的管理工作。
一、 開發(fā)分期
旅游項目從投資興趣產(chǎn)生到項目建成交付使用,必須經(jīng)歷一個完整的開發(fā)過程。這個過程由若干個環(huán)節(jié)組成,每環(huán)節(jié)相對獨立,卻不孤立存在,它們之間相互聯(lián)系,環(huán)環(huán)相扣。在整個工作流程中,各項工作必須遵守客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上形成先后次序,不可人為逆轉(zhuǎn)或任意顛倒先后次序。
根據(jù)旅游行業(yè)特點和項目開發(fā)建設(shè)的客觀實際情況,可以把旅游項目開發(fā)建設(shè)過程劃分為三階段五期。按時間分為開工準(zhǔn)備、工程建設(shè)、開業(yè)運作三個階段;按具體的工作內(nèi)容分為:投資決策與合同簽訂期、管理架構(gòu)與運作策劃期、開工準(zhǔn)備與政府審批期、資金運作與建設(shè)工程期、開業(yè)準(zhǔn)備與運作期,五個工作期各自獨立,卻又相互起承,形成一個完整的工作流程。
二、 投資決策
投資商對一項旅游資源或項目感興趣,到?jīng)Q定進(jìn)行旅游投資,需要一個投資決策的過程,這一過程中,最重要的是對旅游資源的評價、及對旅游項目開發(fā)價值的評價。有關(guān)旅游投資評價,見附件《旅游項目投資評價綱要》。投資商在與旅游資源控制方簽訂合同前,要對的旅游資源進(jìn)行投資評價。一般可以聘請旅游投資專家,通過初步的資源、市場、交通、環(huán)境、政策考察之后,提交一份《旅游項目投資預(yù)可行性研究報告》或《旅游項目投資價值評價報告》,以作為決策依據(jù)。
三、合同簽定
目前統(tǒng)一的旅游法沒有出臺,旅游資源的管理權(quán)由各部委及地方政府控制,導(dǎo)致旅游項目開發(fā)面臨很大政策風(fēng)險。地區(qū)差異和法規(guī)修改,將對旅游項目開發(fā)產(chǎn)生重要影響。旅游項目開發(fā),一般都涉及到風(fēng)景名勝區(qū)、自然保護(hù)區(qū)、重點文物保護(hù)單位、森林公園、地質(zhì)公園、甚至世界自然與文化遺產(chǎn)。對于這些資源,都有完全不適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求的、非產(chǎn)業(yè)化的法律法規(guī),對旅游投資商十分不利。旅游特許經(jīng)營權(quán)是投資商必需合法控制的核心,其中包括門票收益權(quán)、項目開發(fā)與招商權(quán)、核心土地購買權(quán)等幾個方面。如何簽訂合同,并要求政府負(fù)責(zé)配套設(shè)施建設(shè)(特別是交通、水電等),是非常需要經(jīng)驗和技術(shù)的。合同簽訂的同時,需劃定紅線,確定項目的開發(fā)用地和建設(shè)用地。
四、 架構(gòu)管理
合同簽定后,應(yīng)立即著手組建開發(fā)管理團(tuán)隊,并建立開發(fā)運作的管理構(gòu)架與管理制度。開發(fā)管理,應(yīng)包括前期工作、建設(shè)管理、開業(yè)運營三方面。這三方面是完全不同的工作,不可能由同一批人全部順序完成。因此,應(yīng)著眼于人力資源培養(yǎng),設(shè)立前期工作部、工程管理部、景區(qū)管理部三個業(yè)務(wù)部門。他們的職能分別為:
前期工作部。負(fù)責(zé)項目開工建設(shè)前的準(zhǔn)備工作。主要工作內(nèi)容:委托旅游投資顧問公司進(jìn)行市場調(diào)研;委托旅游產(chǎn)品策劃機(jī)構(gòu)進(jìn)行產(chǎn)品策劃;委托規(guī)劃設(shè)計單位對工程項目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計;編撰文件向政府相關(guān)部門報批、向社會招商等。 工程管理部。以項目經(jīng)理為首的工程管部,負(fù)責(zé)建設(shè)準(zhǔn)備工作和工程施工期間的管理工作,保證工程按設(shè)計要求和合同要求完成。
景區(qū)管理部。負(fù)責(zé)景區(qū)開業(yè)營銷策劃,辦理開業(yè)手續(xù),落實景區(qū)運營必備的人、財、物,提高景區(qū)的經(jīng)濟(jì)收益和社會影響力。
五、 產(chǎn)品策劃及項目運作劃 :項目開發(fā)的主要人員到崗,資金到位后,應(yīng)及時啟動項目策劃工作。項目策劃不是旅游規(guī)劃。項目策劃包括旅游產(chǎn)品的策劃及項目開發(fā)運作的策劃,主要解決主題定位、市場定位、游憩方式設(shè)計、收入模式、營銷模式、運作模式、盈利估算、投資分期等等問題。必需聘請專業(yè)的旅游項目開發(fā)咨詢顧問公司,提供《旅游項目總體策劃報告》及《旅游項目開發(fā)運作計劃》。內(nèi)容格式參見《廣西程陽八寨旅游總體開發(fā)策劃簡析》(第一期旅游研究)。為了與國債申請、政府資金申請、銀行融資、戰(zhàn)略投資人及子項目投資人招商引資等方面的工作全面配合,應(yīng)編制《旅游項目建設(shè)可行性研究報告》。
六、規(guī)劃、設(shè)計:兵馬未動,糧草先行,規(guī)劃設(shè)計是建筑開工前的重要工作。項目策劃完成后,或與此同步進(jìn)行,應(yīng)該聘請專業(yè)機(jī)構(gòu),編制《旅游總體發(fā)展規(guī)劃》,或者直接編制控制性詳細(xì)規(guī)劃,可以包含部分需馬上動工的區(qū)域的修建性詳細(xì)規(guī)劃。旅游規(guī)劃不是簡單的建筑工程規(guī)劃它包括投資計劃、社會效益、環(huán)境保護(hù)等許多內(nèi)容。讀者可參閱《北京市平谷縣旅游總體規(guī)劃》。 國家對旅游規(guī)劃和建筑設(shè)計都實行資質(zhì)認(rèn)證制度。國家旅游局先后公布了旅游規(guī)劃設(shè)計單位(詳細(xì)名錄見國家旅游局網(wǎng)站)。規(guī)劃、設(shè)計的基本程序是:勘察-規(guī)劃-設(shè)計方案-初步設(shè)設(shè)計-施工圖設(shè)計。 新建項目要先進(jìn)行旅游規(guī)劃、確定規(guī)劃條件,到規(guī)劃主管部門辦理用地規(guī)劃許可證,方可委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行旅游項目設(shè)計。小型項目常用規(guī)劃方案代替初步設(shè)計方案,初步設(shè)計方案要通過發(fā)改委與建委等相部門的聯(lián)合審批后,進(jìn)行施工圖設(shè)計。施工圖設(shè)計方案要報送經(jīng)建委審批,建委一般委托省級以上建筑規(guī)劃設(shè)計院進(jìn)行審核,并提出修改意見。大型項目要組織工程、結(jié)構(gòu)、力學(xué)等專家進(jìn)行集體論證。施工圖是工程施工的依據(jù),法律規(guī)定未經(jīng)審批的施工圖不得使用。
七、政府審批事項辦理推進(jìn)
前期工作部的重要工作之一,就是通過政府的各項審批。其中,發(fā)改委立項,可行性研究報告審批,規(guī)劃評審,市級、省級、國家級重點扶持項目立項與申請,國債項目、農(nóng)業(yè)項目、旅游項目等特殊扶持申請;規(guī)劃委批準(zhǔn);土地規(guī)劃審批;建設(shè)土地的招、拍、掛與征用;合同中政府承諾的落實;施工圖的審查;建設(shè)準(zhǔn)備與報建批復(fù)等等,十分繁雜。在眾多的報批工作中項目立項和可行性研究報告批復(fù)最為關(guān)健。項目建議書是立項的重要文件,在內(nèi)容和格式上有嚴(yán)格的要求。投資者持項目建議書及相關(guān)文件,到政府相關(guān)部門征求意見,爭取獲得發(fā)改委項目立項。對于一些綜合性大型項目的可行性研究審批。投資商一般委托專業(yè)機(jī)構(gòu)編撰項目建議書、可研報告,因為專業(yè)機(jī)構(gòu)在技術(shù)分析和協(xié)調(diào)各方面關(guān)系上具有明顯的優(yōu)勢。
八、資金運作與招商引資
現(xiàn)代社會,獨立完成綜合性旅游項目,即不經(jīng)濟(jì),也不現(xiàn)實。一個成功的企業(yè),應(yīng)該是一個善于借助任何項目,搭建融資平臺的企業(yè)。這個企業(yè)并不需要投入太大的資本金,而可以圈定最有價值的資源,通過優(yōu)秀的策劃,引入其它投資人及銀行,而自己控制或委托專業(yè)機(jī)構(gòu)實施有效開發(fā),將自己的風(fēng)險降到最低,控制最大的長期盈利。建設(shè)投資之前,應(yīng)該確定合作伙伴,落實投資種子資金。一般而言,項目建設(shè)資金不能全部靠企業(yè)自有資金,應(yīng)積極進(jìn)行融資和招商引資,用少量種子資金起動項目,利用項目融入建設(shè)資金。信貸資金是建設(shè)資金最重要的籌措來源。根據(jù)投入前期資金與建設(shè)需要資金的缺口,應(yīng)該積極進(jìn)行銀行融資。在不失控制權(quán)的基礎(chǔ)上,投資商可根據(jù)對項目的安排,應(yīng)該把項目主體設(shè)計為有限責(zé)任公司,并爭取引入戰(zhàn)略投資人,以擴(kuò)大公司資本金。
對于項目的附屬工程,如景區(qū)的接待設(shè)施和服務(wù)設(shè)施,應(yīng)拿出一部分項目進(jìn)行招商引資,引入相關(guān)的專業(yè)投資人,對索道、設(shè)施游樂、酒店等等子項目,進(jìn)行合作或獨立投資。
項目招商文本制作,可參閱《浮梁古城招商項目簡介》。融資具體操作思路,可參閱林峰博士的《旅游開發(fā)與融資運作》、《旅游開發(fā)招商引資模式設(shè)計》。
九、建設(shè)準(zhǔn)備與工程建設(shè)
項目建設(shè)期主要由工程管理部負(fù)責(zé)。在施工開始前,項目開發(fā)建設(shè)單位必須組建項目法人,委任項目經(jīng)理,落實建設(shè)資金,辦理征地拆遷工作,確定監(jiān)理單位和施工單位,辦妥開工前一切手續(xù)。在工程施工期間,以項目經(jīng)理為首和項目法人機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各方,監(jiān)督、控制工程進(jìn)度與質(zhì)量,保證工程按設(shè)計要求和合同要求完成。旅游項目中主要有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、景觀建設(shè)、接待設(shè)施建設(shè)、游樂項目建設(shè)四個方面。
建設(shè)開工前,有很多準(zhǔn)備工作,除前述的立項、規(guī)劃、設(shè)計、審圖、報建等工作外,還包括工程合同簽訂、材料準(zhǔn)備等等很多工作;開工之后,有大量的工程質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、財務(wù)控制、監(jiān)理等等工作。
項目工程結(jié)束后,項目法人要組織驗收工作??⒐を炇諛?biāo)志旅游項目建設(shè)階段結(jié)束,是全面考核建設(shè)成果、檢驗設(shè)計施工質(zhì)量的重要步驟。竣工驗收一般由項目可研批復(fù)單位牽頭組成驗收委員會(小組)進(jìn)行驗收。規(guī)模大、復(fù)雜的綜合性旅游項目要進(jìn)行初驗,或分階段進(jìn)行,然后進(jìn)行全項目驗收??⒐を炇胀ㄟ^后,項目正式投入使用。
十、 開業(yè)運作
項目完成工程建設(shè),與開業(yè)運行,還有較大的差距;開業(yè)需要人財物齊備,并且還要有切實可行的營銷方案。開業(yè)工作由景區(qū)管理部負(fù)責(zé),它應(yīng)在工程竣工前,進(jìn)行生產(chǎn)(營業(yè))準(zhǔn)備工作。工作內(nèi)容是:籌集營運資金;招聘、培訓(xùn)員工;采購生產(chǎn)物資,建立供貨渠道;制定營銷計劃;健全規(guī)章制度。
景區(qū)管理部在竣工驗收結(jié)束后,持竣工驗收單(證書)等相關(guān)資料到旅游主管部門(旅游局)辦理旅游經(jīng)營許可證??缈h市區(qū)景區(qū)(點)開業(yè),報上一級旅游主管部門檢查審核。凡達(dá)不到景區(qū)(點)開業(yè)條件,未經(jīng)旅游部門審核的,不得正式開放營業(yè)。取得旅游經(jīng)營許可證后,旅游經(jīng)營單位向工商部門辦理營執(zhí)照,到稅務(wù)、物價及其它相關(guān)部門辦理開業(yè)手續(xù)。
隨著景區(qū)的開業(yè),需要全面配置大量的服務(wù)人員,如導(dǎo)游(講解員),技術(shù)維護(hù),環(huán)衛(wèi)人員,保安,營銷人員等等,并且需要建立完整的旅游標(biāo)識系統(tǒng)、旅游衛(wèi)生系統(tǒng)(廁所、垃圾箱、排污等)、旅游安全保障系統(tǒng)、游覽服務(wù)系統(tǒng)、游客接待服務(wù)系統(tǒng)等等 ,這許多屬于軟件建設(shè),必需通過規(guī)則、流程、培訓(xùn)等管理工作,才能到位運行。
對于景區(qū)來說,開業(yè)還有一個極為重要的方面,那就是營銷。建立營銷隊伍是基礎(chǔ),理清渠道、展開品牌推廣、開展活動促銷等等,以達(dá)到一炮打響的目標(biāo),是開業(yè)營銷的重點。讀者參閱《省、市、區(qū)縣的景點區(qū)域性旅游營銷策劃》。
旅游景點在開業(yè)后的1-3個月進(jìn)入正式運營階段。正式開業(yè)營運一年以上的旅游景區(qū)點,可以向當(dāng)?shù)芈糜沃鞴懿块T申請景區(qū)等級評定。
北京山合水易規(guī)劃設(shè)計院
網(wǎng)址:http://celebjapan.com/
地址:北京市海淀區(qū)花園路2號 -1號樓(中關(guān)村數(shù)字電視產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi))
電話:400-650-6990 010-84098642
傳真:010-64152865 郵箱:info@shsee.com