田園綜合體是以企業(yè)和地方合作的方式，在鄉(xiāng)村社會(huì)進(jìn)行大范圍整體、綜合的規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)，形成的是一個(gè)新的社區(qū)與生活方式，是企業(yè)參與、農(nóng)業(yè)+文旅+地產(chǎn)的綜合發(fā)展模式。以下由山合水易規(guī)劃設(shè)計(jì)院對(duì)都市近郊田園綜合體進(jìn)階之路進(jìn)行分析。
 

一.發(fā)展特征

1、區(qū)位優(yōu)越

位于城郊，特色小鎮(zhèn)、古村落、區(qū)域干線，交通相對(duì)便利，可達(dá)性強(qiáng)，便于游客輸入、輸出產(chǎn)品。

2、環(huán)境優(yōu)美

能滿足原住民、新居民、游客對(duì)“生產(chǎn)生活生態(tài)”要求的自然環(huán)境，能提供豐富的農(nóng)業(yè)資源和美麗的天元風(fēng)光。

3、空間廣袤

區(qū)域廣、舒緩心情，有適合發(fā)展現(xiàn)代循環(huán)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、趣味農(nóng)業(yè)體驗(yàn)、文化旅游創(chuàng)意、美麗鄉(xiāng)村建設(shè)等廣闊領(lǐng)域。

4、多方參與

參與主體多元化建設(shè)，主體職能疊加，企業(yè)、政府、規(guī)劃?rùn)C(jī)構(gòu)、高校智庫(kù)、農(nóng)民文創(chuàng)個(gè)團(tuán)隊(duì)…在此過(guò)程中反復(fù)磨合。

5、市場(chǎng)運(yùn)作

以市場(chǎng)為導(dǎo)向，自我造血，避免盲目政策輸血，為發(fā)展田園綜合體積極開(kāi)發(fā)特色農(nóng)產(chǎn)品文創(chuàng)、旅游、餐飲等營(yíng)利性產(chǎn)品。

6、政府支持

政府在項(xiàng)目用地、村民引導(dǎo)、早期政策投資、稅收、文創(chuàng)農(nóng)業(yè)創(chuàng)新引導(dǎo)、發(fā)展扶持基金等方面具有不可替代的地位。
 

二.發(fā)展契機(jī)

1、旅游消費(fèi)主力的轉(zhuǎn)變

隨著反城市化或城市人口郊區(qū)化的興起，旅游群體逐漸由少數(shù)中高收入階層向大眾化轉(zhuǎn)變。傳統(tǒng)的農(nóng)家樂(lè)、郊野公園和度假酒店似乎產(chǎn)品單一，為田園綜合體的誕生奠定了基礎(chǔ)。

2、出游目的的轉(zhuǎn)變

出游目的由簡(jiǎn)單的城市郊區(qū)觀光旅游過(guò)渡到休閑和度假旅游。旅游需求日益多樣化，知識(shí)化，個(gè)性化，對(duì)旅游質(zhì)量和人文素質(zhì)提出了更高的要求。

3、農(nóng)村居民改變現(xiàn)狀的迫切需求

長(zhǎng)期以來(lái)，居民對(duì)于城鄉(xiāng)二元發(fā)展、居住環(huán)境和生活消費(fèi)方式都有強(qiáng)烈的改變居住環(huán)境和生活消費(fèi)方式的愿望，多元生活選擇的復(fù)雜性可以為廣大的非城市地區(qū)提供生存空間。

4、國(guó)家政策的傾斜

中央農(nóng)辦自2016年底重視農(nóng)牧綜合體模式以來(lái)，半年多來(lái)，中央政府對(duì)各省出臺(tái)了一大批農(nóng)牧綜合體試點(diǎn)支持政策。
 

三.現(xiàn)實(shí)問(wèn)題及挑戰(zhàn)

1、土地如何運(yùn)作?

土地規(guī)劃的難點(diǎn)：田園綜合體的土地需求量約為1000畝，面臨土地供應(yīng)減少，城市郊區(qū)崛起，土地嚴(yán)格管理造成的土地短缺問(wèn)題;

規(guī)劃的復(fù)雜性：土地利用規(guī)劃不僅要平衡建設(shè)用地與農(nóng)業(yè)用地、商業(yè)用地、鄉(xiāng)村徙置地的關(guān)系，還要對(duì)周邊土地進(jìn)行偏遠(yuǎn)地區(qū)規(guī)劃;

有很多限制：園區(qū)休閑農(nóng)業(yè)用地面臨不占用基本農(nóng)田、不超出土地利用規(guī)劃、嚴(yán)格禁止隨意擴(kuò)大設(shè)施性農(nóng)業(yè)用地范圍等三大限制;

其他：土地使用涉及土地規(guī)劃，土地政策，地方政府，村民，當(dāng)?shù)仄髽I(yè)和機(jī)構(gòu)等;

2、村民如何收益?

城市郊區(qū)的居民收入較高，收入渠道較郊區(qū)、縣廣，利益更具吸引力。

對(duì)收益的長(zhǎng)效性、穩(wěn)定性、高額度更加關(guān)注;

不僅僅有住房安置、安置補(bǔ)貼，還有土地、社會(huì)保障、就業(yè)安置等收入需求;

3、農(nóng)業(yè)如何運(yùn)作?

農(nóng)業(yè)的循環(huán)化、現(xiàn)代化、低碳化、規(guī)模化、集成化;

在不依賴旅游業(yè)的基礎(chǔ)上，農(nóng)業(yè)自負(fù)盈虧;

需要大量的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、品管、銷售、品牌相關(guān)專業(yè)公司;

4、文創(chuàng)如何玩轉(zhuǎn)?

田園綜合體的開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商傾向于關(guān)注房地產(chǎn)，園藝，農(nóng)業(yè)等專業(yè)領(lǐng)域，文創(chuàng)和農(nóng)業(yè)創(chuàng)新存在專業(yè)的不對(duì)稱問(wèn)題;

文創(chuàng)團(tuán)隊(duì)、機(jī)構(gòu)的招商、甄別，在資金、場(chǎng)地、稅收等政策上進(jìn)行有力支持;

引入文創(chuàng)孵化平臺(tái)及輔導(dǎo)機(jī)構(gòu)，為文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)護(hù)航;

5、項(xiàng)目如何收益?

全國(guó)各地正在建設(shè)的田園綜合體項(xiàng)目中，成都多利農(nóng)莊計(jì)劃投資150億元，無(wú)錫田園東方二期投資28億元。巨額投資對(duì)項(xiàng)目資金鏈有極高的要求;

成都多利農(nóng)莊依靠平安、綠城、多利等多方面的共同努力，經(jīng)過(guò)幾年的努力，農(nóng)委會(huì)每年產(chǎn)生2000萬(wàn)元利潤(rùn)，非頂級(jí)企業(yè)資源將如何實(shí)現(xiàn)收益;
 

四.進(jìn)階措施

1、 做平臺(tái)而非單純做項(xiàng)目

田園綜合體的最大亮點(diǎn)在于“綜合體”這個(gè)詞。將城市商業(yè)綜合體的概念引入到郊區(qū)農(nóng)業(yè)發(fā)展中，與傳統(tǒng)的農(nóng)家樂(lè)、觀光農(nóng)業(yè)有很大的不同。

田園綜合體是土地、資本、創(chuàng)業(yè)技術(shù)等方面的重要發(fā)展平臺(tái)，要鼓勵(lì)、吸收和培育農(nóng)業(yè)生產(chǎn)加工、種苗、餐飲住宿、文創(chuàng)等企業(yè)和隊(duì)伍進(jìn)入農(nóng)牧綜合體建設(shè)。

2、 基于旅游而非限于旅游

田園綜合體是解決區(qū)域發(fā)展問(wèn)題，旅游是一種發(fā)展方式，但不是一種絕對(duì)的方式。該項(xiàng)目可以根據(jù)旅游開(kāi)發(fā)的要求，在景觀建設(shè)，商業(yè)設(shè)計(jì)，動(dòng)態(tài)組織，品牌推廣等方面建設(shè)，但由于旅游業(yè)的發(fā)展，不能放棄農(nóng)業(yè)和生態(tài)的可持續(xù)創(chuàng)新。