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郭帆(GuoFan)

北京山合水易機(jī)構(gòu) 董事長(zhǎng)兼總裁

北京山合水易規(guī)劃設(shè)計(jì)院 院長(zhǎng)

高端休閑度假產(chǎn)業(yè)規(guī)劃專家

《中國(guó)旅游報(bào)》、《農(nóng)民日?qǐng)?bào)》專欄作家

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旅游景區(qū)投資開(kāi)發(fā)的七個(gè)維度

作者:山合水易 | 來(lái)源:山合水易 | 時(shí)間:2019-09-06 | 關(guān)鍵詞:旅游景區(qū)投資開(kāi)發(fā)的七個(gè)維度

旅游景區(qū)作為旅游產(chǎn)業(yè)鏈的核心環(huán)節(jié)之一,近年來(lái)已成為社會(huì)投資的熱點(diǎn),也是最具潛力的投資領(lǐng)域,旅游消費(fèi)需求旺盛。根據(jù)新旅界研究院等機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)布《2017中國(guó)旅游投資研究報(bào)告》統(tǒng)計(jì),2017年全國(guó)旅游投資繼續(xù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),全年旅游直接投資超過(guò)1.5萬(wàn)億元,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),全國(guó)現(xiàn)有旅游投資基金超過(guò)100家,總體規(guī)模達(dá)到近一萬(wàn)億元。在旅游目的地的資源端,旅游景區(qū)、主題公園特色小鎮(zhèn)的總投資排名前三,旅游景區(qū)的投資比例最高。

 

但另一方面,旅游景區(qū)在投資開(kāi)發(fā)過(guò)程中,通常面臨著優(yōu)質(zhì)的旅游資源越發(fā)稀少、產(chǎn)品的設(shè)計(jì)不斷因“復(fù)制”陷入同質(zhì)化、市場(chǎng)重疊竟?fàn)幓驑I(yè)態(tài)單一、非理性的盲目致使投資過(guò)大、缺少專業(yè)的投資開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)等一系列問(wèn)題,導(dǎo)致大量景區(qū)在后期運(yùn)營(yíng)中陷入困境,甚至經(jīng)營(yíng)慘淡,旅游景區(qū)投資開(kāi)發(fā)的“圍城效應(yīng)”日益突顯。如何正確進(jìn)行旅游景區(qū)投資開(kāi)發(fā)決策?

 

旅游景區(qū)投資開(kāi)發(fā)的七個(gè)維度
 

旅游景區(qū)投資開(kāi)發(fā)的七個(gè)維度


一、環(huán)境維度

 

在宏觀環(huán)境方面,景區(qū)開(kāi)發(fā)商必須熟練掌握國(guó)家的文化,政策,旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)方向,合理合法地開(kāi)展業(yè)務(wù)。

 

在微觀環(huán)境方面,首先,與地方政府投資的態(tài)度,政策甚至合作模式對(duì)景區(qū)的投資和發(fā)展具有決定性的影響。眾所周知,在景區(qū)投資開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中,從立項(xiàng)到審批,從用地到建設(shè)等各個(gè)環(huán)節(jié),都會(huì)涉及到政府的多個(gè)部門(mén)。如果沒(méi)有地方政府的大力支持,旅游景區(qū)的發(fā)展將很難、也不可能啟動(dòng)。因此,從發(fā)展之初,就必須與當(dāng)?shù)卣M(jìn)行詳細(xì)的溝通和相互了解,得到政府的大力支持,簽訂嚴(yán)格的合作協(xié)議,并規(guī)定雙方的權(quán)利和義務(wù)。

 

其次,景區(qū)在投資開(kāi)發(fā)中必須充分考慮與周邊組織和居民之間的協(xié)調(diào)和處理關(guān)系。在旅游景區(qū)的開(kāi)發(fā)和后期運(yùn)營(yíng)中,由于涉及到土地征用、公路建設(shè)等項(xiàng)目,離不開(kāi)周邊居民的支持與配合。否則,一旦與周邊居民產(chǎn)生分歧,考慮到政府的整體管理、社會(huì)穩(wěn)定等因素,景區(qū)開(kāi)發(fā)商往往處于弱勢(shì)群體,對(duì)自身不利。因此,在景區(qū)的投資和開(kāi)發(fā)中,一是加強(qiáng)與周圍村民的溝通,爭(zhēng)取他們的支持和認(rèn)同;二是要樹(shù)立與周圍共生、共同繁榮、利益共享、實(shí)現(xiàn)雙方利益結(jié)合的整體格局。

 

二、市場(chǎng)維度

 

首先,旅游交通的便利性和道路形態(tài)將直接影響到旅游者的距離和旅游者在景區(qū)內(nèi)的規(guī)模。(高)鐵、公(路自駕)、(航空飛)機(jī)的快速發(fā)展,極大的改變了游客的出游方式與頻率,快行慢游的旅覽方式,正受到廣大游客的喜愛(ài);因?yàn)槁糜谓煌ǖ牟槐悖粌H會(huì)浪費(fèi)游客的行程時(shí)間并降低對(duì)景區(qū)的滿意度,還將大大的增加景區(qū)投資開(kāi)發(fā)的成本和難度,最終可能導(dǎo)致因投資過(guò)大無(wú)法形成景區(qū)產(chǎn)業(yè)體系的規(guī)?;蚝笃谶\(yùn)營(yíng)成本過(guò)高等。

 

其次,地理位置和旅游市場(chǎng)對(duì)景區(qū)的發(fā)展有很大的影響。游客是旅游景點(diǎn)的主要消費(fèi)者。沒(méi)有游客,景區(qū)的生存就沒(méi)有價(jià)值。因此,在開(kāi)發(fā)之初,有必要對(duì)景區(qū)的未來(lái)源市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)測(cè)和分析,分析項(xiàng)目的位置和源市場(chǎng)的現(xiàn)狀,潛在來(lái)源市場(chǎng),客運(yùn)市場(chǎng)容量等作為一個(gè)景區(qū),其所處區(qū)位及周邊一定距離市場(chǎng)范圍內(nèi)的游客通常會(huì)占據(jù)較多的比例,從這一個(gè)角度來(lái)說(shuō),在旅游景區(qū)的投資開(kāi)發(fā)中,所處區(qū)位、客源市場(chǎng)比其所擁有資源顯得更為重要,因?yàn)闆](méi)有資源,有可能通過(guò)人工打造的方式來(lái)彌補(bǔ),但沒(méi)有了客源市場(chǎng),景區(qū)成功運(yùn)營(yíng)的可能性將大大降低。

 

三、資源維度

 

一方面,旅游景區(qū)在投資開(kāi)發(fā)前,應(yīng)注意其現(xiàn)有資源、資源的吸引力、資源的獨(dú)特性或稀缺性,以及旅游景區(qū)與周邊環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)與合作關(guān)系。由于交通的便捷性提高,旅游景區(qū)的客源市場(chǎng)不斷擴(kuò)大并出現(xiàn)重疊現(xiàn)象,因此,獨(dú)具特色的旅游景區(qū)更容易獲得游客的青睞,而獨(dú)具特色的景區(qū),通常來(lái)源于對(duì)資源或產(chǎn)品的人為創(chuàng)新,比如近幾年日漸流行的特色玻璃棧道等,但這種人為創(chuàng)新很容易被復(fù)制,從而有可能讓景區(qū)的繁榮只是曇花一現(xiàn);或來(lái)源于投入巨資打造,如大型主題樂(lè)園,但這種類型不是一般的投資開(kāi)發(fā)商能玩得轉(zhuǎn)的,對(duì)資金、運(yùn)營(yíng)和區(qū)位有極高的要求;或來(lái)源于本身?yè)碛歇?dú)具特色旅游資源,如張家界的山、九寨溝的水。與人文風(fēng)景區(qū)相比,傳統(tǒng)自然風(fēng)景區(qū)由于自身資源的稀缺性和不可再生性,更容易受到旅游投資開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)的青睞。這些景區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)和投資開(kāi)發(fā)日趨激烈。

 

另一方面,地方政府或旅游當(dāng)局應(yīng)注意區(qū)域旅游資源的總體管理和開(kāi)發(fā)政策,地方政府應(yīng)盡可能避免資源的單一投資和開(kāi)發(fā)。如果開(kāi)發(fā)商投資非獨(dú)家資源,應(yīng)考慮與當(dāng)?shù)卣?地級(jí)或以上)討論簽署獨(dú)家投資開(kāi)發(fā)協(xié)議,以避免惡性競(jìng)爭(zhēng),導(dǎo)致?lián)p失甚至一些損失。例如,西部某地級(jí)市,全市人口約500多萬(wàn),主城區(qū)人口僅100多萬(wàn),但近年來(lái)該市先后共投資打造了水上樂(lè)園5個(gè),估計(jì)每個(gè)項(xiàng)目投資金額都是數(shù)千萬(wàn)元以上,大家可以試想一下,其市場(chǎng)能否同時(shí)滿足5個(gè)水上樂(lè)園的需求?最后,一些水上公園會(huì)賠錢(qián)破產(chǎn)。
 

旅游景區(qū)投資開(kāi)發(fā)的七個(gè)維度


四、產(chǎn)品維度

 

旅游景點(diǎn)有很好的資源,這并不意味著必須有好的產(chǎn)品。滿足市場(chǎng)需求的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品是旅游景點(diǎn)的核心景點(diǎn)。因此,在產(chǎn)品建設(shè)中,首先要結(jié)合市場(chǎng)和潛在游客的需求,根據(jù)自身的資源(無(wú)論是自然資源還是人力資源)來(lái)設(shè)計(jì)景區(qū)的核心吸引力產(chǎn)品。產(chǎn)品越有吸引力和不可替代性,景區(qū)開(kāi)發(fā)成功的可能性就越大。

 

其次,做好景區(qū)完善的產(chǎn)品體系打造。一個(gè)旅游景區(qū)光有核心吸引力產(chǎn)品還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不行,當(dāng)前的旅游消費(fèi)需求更加的多元化、復(fù)雜化,游客不僅希望欣賞美麗的風(fēng)景,也希望體驗(yàn)不同的生活方式,同時(shí)在繁重的工作之余更愿意陪同家人朋友休閑度假,因此,大多景區(qū)還存在的業(yè)態(tài)單一、產(chǎn)品供給不足的問(wèn)題,已經(jīng)不能滿足游客日益升級(jí)的消費(fèi)需求。

 

五、收益維度

 

正如利潤(rùn)是企業(yè)生存的基礎(chǔ)一樣,獲得更多、更好的收入是旅游景區(qū)生存和發(fā)展的必然要求。

 

一方面,有必要形成旅游景點(diǎn)向旅游目的地轉(zhuǎn)型和發(fā)展的概念。不僅吸引了游客,而且還能留住游客。這使許多景區(qū)在發(fā)展思路上圍繞旅游產(chǎn)品體系的新舊六要素,思考如何形成豐富的旅游產(chǎn)品,吸引游客留下來(lái)生產(chǎn)消費(fèi)?哪些產(chǎn)品可以免費(fèi)? ?哪些產(chǎn)品可能不賺錢(qián),但可能很受歡迎?哪些產(chǎn)品是有利可圖的?從而提高景區(qū)收入模式的多樣化和多樣化。

 

另一方面,在構(gòu)建收入模型時(shí),除了開(kāi)源外,還應(yīng)考慮節(jié)流問(wèn)題。首先,要注意投資在開(kāi)發(fā)建設(shè)中的實(shí)用性,不是要比較比例,而是要求實(shí)用性來(lái)減少初期投資;第二,考慮降低運(yùn)營(yíng)成本。例如,可以使用智慧旅行的手段代替?zhèn)鹘y(tǒng)的手動(dòng)票務(wù)和票務(wù)檢查。

 

六、資本維度

 

旅游景區(qū)的投資和開(kāi)發(fā)具有投資大,周期長(zhǎng),恢復(fù)緩慢的特點(diǎn),也是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)業(yè)。因此,首先要進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性分析和論證。它對(duì)自然環(huán)境、區(qū)位條件、基礎(chǔ)設(shè)施、周邊經(jīng)濟(jì)和發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià),從財(cái)務(wù)角度對(duì)可能獲得的經(jīng)濟(jì)效益和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià),判斷開(kāi)發(fā)是否具有可行性和價(jià)值。

 

其次,投資和發(fā)展初期的資本要求非常高。因此,有必要對(duì)早期發(fā)展和充分準(zhǔn)備發(fā)展資金需求進(jìn)行科學(xué)的投資估算,包括融資渠道和投資計(jì)劃。

 

三是合理控制投資風(fēng)險(xiǎn),避免因資本鏈斷裂而發(fā)生“腐敗尾部建筑現(xiàn)象”。當(dāng)自身實(shí)力不夠時(shí),可以考慮采取措施與他人合作,共同投資來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn)。

 

七、運(yùn)營(yíng)維度

 

事實(shí)上,專業(yè)和精細(xì)的運(yùn)營(yíng)管理對(duì)于旅游景點(diǎn)的整個(gè)發(fā)展過(guò)程尤為重要。無(wú)論是規(guī)劃,開(kāi)發(fā),施工還是以后的運(yùn)營(yíng)管理,專業(yè)團(tuán)隊(duì)都需要參與其中。因此,儲(chǔ)備培養(yǎng)一支穩(wěn)定成熟的專業(yè)人才隊(duì)伍,對(duì)于旅游景區(qū)的運(yùn)營(yíng)有著重要的作用,在一定程度上降低了開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和成本。

 

其次,應(yīng)注重旅游景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。旅游景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展更多的是基于發(fā)展戰(zhàn)略和旅游產(chǎn)品的可持續(xù)發(fā)展。任何景區(qū)都會(huì)存在生命周期,都可能伴隨著引入期、成長(zhǎng)期、成熟期、衰退期等規(guī)律現(xiàn)象,同時(shí)隨著外部市場(chǎng)等因素的變化,需要對(duì)景區(qū)進(jìn)行更新設(shè)計(jì),更需要在戰(zhàn)略上對(duì)景區(qū)開(kāi)發(fā)之初就充分考慮景區(qū)后期可持續(xù)發(fā)展,從規(guī)劃范圍、土地資源等方面為后期的產(chǎn)品更新、項(xiàng)目豐富提供保障。

 

通常,一旦旅游景點(diǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)起來(lái),將為投資者帶來(lái)持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流,但其早期投資發(fā)展是一項(xiàng)投資大,風(fēng)險(xiǎn)高,恢復(fù)期長(zhǎng),專業(yè)化程度高的系統(tǒng)工作,會(huì)受到各種因素的影響。旅游景點(diǎn)投資開(kāi)發(fā),只有慎重思考,充分論證,面面俱到,才能讓旅游景點(diǎn)走得更遠(yuǎn)更好。

END

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