天時(shí)地利人和，可以說(shuō)這是放之四海而皆準(zhǔn)的謀事成功三要素。做休閑農(nóng)莊和鄉(xiāng)村旅游，地利，即選址，在很大程度上決定了項(xiàng)目的成敗。

很多農(nóng)場(chǎng)主砸下重金流轉(zhuǎn)土地，引進(jìn)各種設(shè)備，項(xiàng)目進(jìn)行得轟轟烈烈，結(jié)果開(kāi)園之后，不見(jiàn)人氣，很可能，就是在選址上出了問(wèn)題。

農(nóng)莊選址的位置與客戶的距離，決定客戶到你這里的交通成本。旁邊有沒(méi)有人流量大的景區(qū)、聚集場(chǎng)所，決定了你的營(yíng)銷(xiāo)成本。要是你的周邊有幾萬(wàn)人甚至幾十萬(wàn)人環(huán)繞在旁，獲取客戶的成本就會(huì)大大降低了。

那么問(wèn)題來(lái)了，選址，到底該怎么選?

地段好不好，看這幾點(diǎn)就知道!

市場(chǎng)

市場(chǎng)即客源，是休閑農(nóng)莊與鄉(xiāng)村旅游賴以生存和發(fā)展的前提。市場(chǎng)條件決定著項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)價(jià)值和規(guī)模。

休閑農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)在鄉(xiāng)村，但消費(fèi)市場(chǎng)主要在城市。搞休閑農(nóng)業(yè)的人都知道，休閑農(nóng)莊或田園綜合體里面一些費(fèi)用較高的項(xiàng)目，幾乎只有城市里的人來(lái)消費(fèi)，尤其體現(xiàn)在城市白領(lǐng)中的高端消費(fèi)者。

為什么北京、上海、廣州、深圳的休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游發(fā)展如日中天，優(yōu)秀案例新模式層出不窮?不是因?yàn)楦浇霓r(nóng)業(yè)山水是最好的，而是它們的城市消費(fèi)市場(chǎng)是國(guó)內(nèi)最大和最成熟的。

區(qū)位特點(diǎn)

自然地理、交通條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景，包括當(dāng)?shù)氐牡孛?、氣候、水文、土壤、環(huán)境質(zhì)量。一般來(lái)說(shuō)溫暖濕潤(rùn)的氣候，優(yōu)良的水文狀況，丘陵和平原相間的地貌，肥沃的土壤，較少的災(zāi)害性天氣，是非常適合開(kāi)發(fā)休閑農(nóng)莊與鄉(xiāng)村旅游的好地方。

特色資源

所在地是否有特色山水、風(fēng)光、民俗、特產(chǎn)等讓消費(fèi)者眼動(dòng)、耳動(dòng)、口動(dòng)、心動(dòng)等任何稱得上特色的元素;資源越具特色，吸引力越強(qiáng)?？磻T了青山綠水，有時(shí)沙漠戈壁也能稱為特色。

成本

包括拿地成本、建設(shè)運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本、與當(dāng)?shù)卮逦臏贤ǔ杀灸酥寥斯こ杀尽?/span>

封閉性和安全性

是否是獨(dú)立空間，與外界隔絕具有封閉性，還是與村莊相連甚至連為一體，形成開(kāi)放空間。“若不有效隔離的話，外面的農(nóng)藥也有可能會(huì)影響到農(nóng)莊。”影響到蔬菜的有機(jī)品質(zhì)。

安全性首先是人的安全，包括客戶和員工。許多好的休閑農(nóng)莊往往位于山區(qū)，復(fù)雜的地形可為農(nóng)莊制造更多天然的景觀。然而，部分地理優(yōu)勢(shì)如依山傍水、臨湖綠樹(shù)等也將成為安全隱患，就要考慮到自然因素和地質(zhì)災(zāi)害的問(wèn)題。同時(shí)，安全性也包括農(nóng)莊中種、養(yǎng)等產(chǎn)品的安全性，如污染、自然災(zāi)害、排水的問(wèn)題，都要考慮到。

性軟環(huán)境和人文特征

這個(gè)放在最后，但絕不可忽視。需要做到三點(diǎn)：

1.戰(zhàn)斗堡壘型村兩委，和具魅力的村帶頭人(村主任或村委書(shū)記)

2.民風(fēng)要淳樸

3.物產(chǎn)需具備特色

選址妙招：

建議在所中意的休閑農(nóng)莊備選地小住一兩個(gè)月，了解當(dāng)?shù)氐纳剿h(huán)境，村俗民風(fēng)，然后再?zèng)Q策。這樣能從源頭上避免很多問(wèn)題。

綜合來(lái)說(shuō)，休閑農(nóng)莊選址盡量具備以下條件：

一是：盡量是丘陵荒地，少占良田，不與國(guó)家有關(guān)土地政策相沖突，節(jié)省征地費(fèi)用。

二是：無(wú)工業(yè)污染的地方。

三是：水源較好的地方，可以使農(nóng)莊因?yàn)樗哂徐`氣。

四是：居民少或者無(wú)居民住的地方。

五是：土壤條件較好的地方。

農(nóng)莊選址需站在巨人的肩膀，借力打力

與消費(fèi)人群的距離適當(dāng)

休閑農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)在鄉(xiāng)村，但消費(fèi)市場(chǎng)主要在城市。所以，選址不能距消費(fèi)人群太遠(yuǎn)，最好是在200公里之內(nèi);這樣不到2個(gè)小時(shí)的車(chē)程，正好在城市有車(chē)一族的周末消費(fèi)半徑以內(nèi)。方便城里人、尤其是婦女兒童過(guò)來(lái)消費(fèi)。

做休閑農(nóng)業(yè)最火的地方一定是城市周邊，城市越大，市場(chǎng)越大!當(dāng)然，這個(gè)問(wèn)題也要辯證地看。

選址也跟你定位休閑農(nóng)莊的類(lèi)型有關(guān)，如果是周末親子休閑的，可以近些。如果是定位養(yǎng)生養(yǎng)老的，可以遠(yuǎn)點(diǎn)。

如果有良好的生態(tài)景觀環(huán)境、新穎的旅游項(xiàng)目和完善的旅游配套設(shè)施作為基礎(chǔ)，離城市稍遠(yuǎn)的景區(qū)邊緣型休閑型觀光農(nóng)業(yè)也能吸引游客。

借力附近景區(qū)和當(dāng)?shù)氐钠渌a(chǎn)業(yè)發(fā)展

縱觀做得好的農(nóng)莊，大多是依附當(dāng)?shù)毓糯迓糜钨Y源的;還有一些好的中小型休閑農(nóng)莊，往往位于熱門(mén)的旅游線路之上或是附近，便是因?yàn)槿绱?。主要?ldquo;借力”，而非“競(jìng)爭(zhēng)”。

選在生產(chǎn)基地周邊

主要可以達(dá)到利用當(dāng)?shù)厣a(chǎn)基地的優(yōu)勢(shì)，讓游客參觀農(nóng)業(yè)技術(shù)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)過(guò)程、農(nóng)業(yè)產(chǎn)品、農(nóng)業(yè)文化的目的。

看得遠(yuǎn)才能走得遠(yuǎn)

遠(yuǎn)見(jiàn)

要對(duì)所選之地的價(jià)值有準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)，了解未來(lái)的政策和區(qū)域走向，還要對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)發(fā)展有遠(yuǎn)見(jiàn)，尤其是目標(biāo)客戶人群及將來(lái)市場(chǎng)情況的判斷，包括項(xiàng)目與市場(chǎng)的對(duì)接手段，等等。

盡量通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研了解游客來(lái)源、客源類(lèi)型、市場(chǎng)規(guī)模、客流規(guī)律、游客消費(fèi)能力，謂之未雨綢繆。

區(qū)別同行

選址和規(guī)劃上，一定要調(diào)研布局地周邊一定距離內(nèi)有無(wú)競(jìng)爭(zhēng)的同類(lèi)型觀光休閑農(nóng)業(yè)旅游景區(qū)、景點(diǎn)或項(xiàng)目。

和同行區(qū)分上，大致可從區(qū)位條件、交通條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景、資源的稟賦狀況等方面去進(jìn)行比較。

要考慮與其他休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目區(qū)別開(kāi)，形成自己的特色和良好的競(jìng)爭(zhēng)合作關(guān)系。

選址之后，就是簽約流轉(zhuǎn)拿地了。

在這里介紹一個(gè)小技巧：對(duì)于有條件具備一定規(guī)模和實(shí)力的休閑農(nóng)業(yè)投資人來(lái)講，最好不要直接去跟農(nóng)民挨家挨戶談簽約拿地，應(yīng)該從上往下走，通過(guò)區(qū)縣介紹走到鄉(xiāng)、村，和村委會(huì)簽約，這樣更省力效率更高，更少后患。