從去年開(kāi)始，不少人總結(jié)了康養(yǎng)小鎮(zhèn)的問(wèn)題。資金不足、位置欠佳、營(yíng)銷不夠等。大家這么想，其實(shí)是因?yàn)樵谌珖?guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)型投資大健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)綜合體項(xiàng)目的今天，成功的案例寥寥無(wú)幾。但歸根到底最大的原因還是前期策劃定位不準(zhǔn)、規(guī)劃結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不清晰。這就好比一個(gè)沒(méi)有精準(zhǔn)計(jì)劃、清晰結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的“角本”，是不可能演繹出一部?jī)?yōu)秀的作品，即使每個(gè)“角色”都拿捏有度。也像跑了題的作文，終究得不了高分甚至零分。

今天，山合水易為大家整理下康養(yǎng)文旅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的核心問(wèn)題所在。
 

康養(yǎng)文旅開(kāi)發(fā)的問(wèn)題有哪些?

一、陷入惡性競(jìng)爭(zhēng)：

有一句俗語(yǔ)，“天下文章一大抄，就看你會(huì)抄不會(huì)抄” ，這里的“抄”其實(shí)指的是借鑒的意思。借鑒與抄襲是那么接近又那么質(zhì)的不同，成功的項(xiàng)目一定有它自身的特點(diǎn)，與環(huán)境協(xié)調(diào)、達(dá)到人們的需求?？梢匀ソ梃b它成功的理念、成功的方法、成功的精神。而不能簡(jiǎn)單抄襲它成功的形式、成功的樣子、成功的內(nèi)容。規(guī)劃設(shè)計(jì)講究因地制宜，簡(jiǎn)單而無(wú)章法的前期策劃和規(guī)劃，勢(shì)必使項(xiàng)目缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，陷入惡性循環(huán)之中。目前康養(yǎng)文旅類項(xiàng)目基本可分為三大版塊：(1)醫(yī)養(yǎng)板塊;(2)民俗旅游板塊;(3)田園體驗(yàn)板塊;每個(gè)板塊子項(xiàng)也基本是當(dāng)?shù)孛斯示?、古跡遺址、各種賽事活動(dòng)、蔬菜果園、茶園采摘等等。項(xiàng)目之間沒(méi)有差異化，客源去了A項(xiàng)目，就不愿意再去B項(xiàng)目。存在復(fù)游率不足，投資愿望不強(qiáng)烈等問(wèn)題。

二、陷入重投資：

項(xiàng)目另一個(gè)問(wèn)題就是資金。資金不足、資金回收期長(zhǎng)都可能給項(xiàng)目造成巨大的資金壓力。沒(méi)有前期精準(zhǔn)策劃定位，差異化的理念支撐，一開(kāi)始就進(jìn)行大量資金投入，大興土建。會(huì)讓企業(yè)非常被動(dòng)，陷入進(jìn)退兩難的境地。
 

三、避重就輕，陷入死胡同;

前期策劃與規(guī)劃就是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的統(tǒng)籌安排，是對(duì)思路的梳理，是對(duì)總體項(xiàng)目把控。忽略前期定位重要性，就會(huì)容易陷入某一局部節(jié)點(diǎn)，夸大分支作用。造成抓小放大的錯(cuò)誤。例如項(xiàng)目主題是大健康加文旅，該項(xiàng)目所屬地區(qū)有泉水，這個(gè)是很好的一個(gè)亮點(diǎn)可以融入構(gòu)思文本中，但如果只著眼于此說(shuō)“這個(gè)水多么好，含多少礦物質(zhì)，可以注冊(cè)個(gè)品牌，可以營(yíng)銷包裝出售。”這難道是要搞礦泉水生產(chǎn)基地么?答案顯而易見(jiàn)，很明顯已經(jīng)本末倒置。這只是簡(jiǎn)單舉個(gè)例子。但國(guó)內(nèi)很多項(xiàng)目都存在這樣類似的問(wèn)題。

四、不能很好解讀政策、觸碰紅線：

優(yōu)秀的前期文旅康養(yǎng)策劃和規(guī)劃還能幫助企業(yè)很好的與政府溝通，應(yīng)該對(duì)社會(huì)、對(duì)企業(yè)負(fù)責(zé)。前期方案是要認(rèn)真分析政策導(dǎo)向，滿足當(dāng)?shù)卣螅铣鞘锌傮w規(guī)劃，注意紅線內(nèi)控制性詳細(xì)規(guī)劃的土地用地性質(zhì)與要求。依據(jù)實(shí)際情況、真實(shí)資料來(lái)做分析。而不能忽視各類“紅線”。根據(jù)策劃文本需要，搞噱頭，不是住宅用地卻規(guī)劃成養(yǎng)老住宅，不是商業(yè)用地卻設(shè)計(jì)成商業(yè)街等。最后華麗的辭藻、精美的文本卻華而不實(shí)，浪費(fèi)人力和物力資源。

從行業(yè)的方向來(lái)看、從產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前景來(lái)看、從國(guó)家政策的支持力度來(lái)看，康養(yǎng)項(xiàng)目肯定會(huì)越來(lái)越好，前景非常廣闊。所以說(shuō)康養(yǎng)、文旅類項(xiàng)目的前期定位是非常重要的，優(yōu)秀的前期策劃是可以使該項(xiàng)目避免“同質(zhì)化”加大吸物化，是成功的開(kāi)始。是需要投資企業(yè)給與足夠的重視和投入的。