當(dāng)下很多“田園綜合體”做著做著就成了雞肋，食之無(wú)味，棄之可惜。只有少數(shù)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律、與目標(biāo)消費(fèi)群消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)吻合的項(xiàng)目，才會(huì)有持久良好的收益。其實(shí)在田園綜合體的發(fā)展過(guò)程中有不能踩的坑，只有避開(kāi)這些雷區(qū)才能平穩(wěn)發(fā)展。

田園綜合體的五大死穴

一是缺乏合理的“產(chǎn)業(yè)植入模式”

很多投資人很任性，單靠個(gè)人情懷玩?zhèn)€性，盈利模式不清晰，對(duì)于如何植入適宜的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目和完善產(chǎn)業(yè)落地條件，全然不懂，結(jié)果做成夾生飯，欲丟不忍再投無(wú)力。

二是沒(méi)有產(chǎn)業(yè)融合條件，生搬硬套地要把一二三產(chǎn)業(yè)融合到一起

很多所謂的三產(chǎn)融合，不過(guò)是“形而上”的貌合神離，既缺乏有效的“消費(fèi)流”導(dǎo)入渠道，更沒(méi)有客戶體驗(yàn)價(jià)值。供給與需求嚴(yán)重錯(cuò)位。很多投資人愚昧到把自己個(gè)人的消費(fèi)喜好和臆想，作為投資經(jīng)營(yíng)的理念，全然不顧市場(chǎng)自身的規(guī)律。

三是農(nóng)田利用要合法合規(guī)

如果搞田園綜合體肯定不是只種地，而是要三產(chǎn)融合，要建一些設(shè)施，過(guò)去在農(nóng)田搞一些設(shè)施，有開(kāi)生態(tài)餐廳的，甚至有在大棚中蓋別墅的。現(xiàn)在這些行為是被禁止的，有嚴(yán)格的限制。但是在一般農(nóng)田中建一些三產(chǎn)設(shè)施是國(guó)家鼓勵(lì)的，前提是三產(chǎn)設(shè)施要按照建設(shè)用地管理交付。現(xiàn)在對(duì)耕地管控的程度非常嚴(yán)格，最好不要搞小把戲，按照正常的方式拿下一些地，在合法合規(guī)的基礎(chǔ)上在一般農(nóng)田上搞一些設(shè)施。

四是缺乏合格的投資運(yùn)營(yíng)主體

不少有模有樣的田園綜合體項(xiàng)目，投資運(yùn)營(yíng)主體是民營(yíng)企業(yè)，為了獲得政府三五百萬(wàn)的扶持資金，自己搭進(jìn)去幾千萬(wàn)，結(jié)果美好的愿望變成了現(xiàn)實(shí)的泡影;有的投運(yùn)主體是政府旗下的文旅公司，數(shù)千萬(wàn)、甚至上億投資由財(cái)政直投和地方文旅基金共同完成投資，結(jié)果項(xiàng)目搞得華而不實(shí)，沒(méi)有接地氣的市場(chǎng)化盈利模式，還得政府繼續(xù)出錢養(yǎng)項(xiàng)目、養(yǎng)員工。

五是以投機(jī)心態(tài)騙國(guó)家補(bǔ)貼者大有人在

不少有這種動(dòng)機(jī)的人，壓根兒就不打算“玩真的”，有些人一旦拿到政府扶持資金，就立即找退路，人為“休克”項(xiàng)目，他們知道“玩真的”很難掙到錢。

田園綜合體的多種產(chǎn)業(yè)

有產(chǎn)業(yè)支撐的田園綜合體才能更容易成功，有產(chǎn)業(yè)的田園綜合體項(xiàng)目才能達(dá)到振興鄉(xiāng)村的目的。

1、高價(jià)值農(nóng)業(yè)，結(jié)合項(xiàng)目情況種植櫻桃、草莓、人參、靈芝等經(jīng)濟(jì)價(jià)值較高、市場(chǎng)受歡迎、客群覆蓋廣的種類，能有效的把項(xiàng)目資源轉(zhuǎn)化變現(xiàn);

2、特產(chǎn)加工，如安吉的竹筍、江南水鄉(xiāng)的米酒、安徽菜籽油等，都是游客認(rèn)可度極高的產(chǎn)業(yè)，有特色有市場(chǎng)，與項(xiàng)目匹配度高，是一本萬(wàn)利的第二產(chǎn)業(yè);

3、手工藝產(chǎn)業(yè)，如木雕、陶瓷、釀酒、刺繡、竹編等，能襯托項(xiàng)目文化氛圍，可以作為游客體驗(yàn)業(yè)態(tài)，又能持續(xù)向市場(chǎng)輸出文化產(chǎn)品，帶來(lái)穩(wěn)定的收益;

4、文化產(chǎn)業(yè)，包括影視文化、戲劇、音樂(lè)、攝影、設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)、網(wǎng)紅產(chǎn)業(yè)等。這些產(chǎn)業(yè)能聚集大批文化產(chǎn)業(yè)名人，提高項(xiàng)目文化地位，吸引眾多粉絲，帶來(lái)流量;

5、特色餐飲，杭州的清河坊，袁家村馬嵬驛、廈門曾厝安都是把特色小吃作為項(xiàng)目核心產(chǎn)業(yè)。田園綜合體也一樣，來(lái)自鄉(xiāng)土的美食，比城市的快餐更有吸引力;

6、主題民宿產(chǎn)業(yè)，環(huán)境資源突出的的田園綜合體項(xiàng)目可以打造精品民宿產(chǎn)業(yè)，如莫干山、深圳校場(chǎng)尾、瀘沽湖等，高品質(zhì)的住宿自帶引流體質(zhì);

7、其他現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)，如科技農(nóng)業(yè)、電商產(chǎn)業(yè)、金融、地產(chǎn)、物流、智能科技等，但這些對(duì)技術(shù)和市場(chǎng)要求較高，大部分項(xiàng)目都不適合。

田園綜合體的投資邏輯

田園綜合體在投資策略安排上來(lái)看，要注意以下幾點(diǎn)：

第一，要做好前期規(guī)劃，構(gòu)建支撐產(chǎn)業(yè)體系，必須堅(jiān)持規(guī)劃先行;

第二，引進(jìn)社會(huì)資本，創(chuàng)新項(xiàng)目融資模式;

第三，引進(jìn)先進(jìn)管理方法，提高農(nóng)業(yè)休閑質(zhì)量，加強(qiáng)田園+農(nóng)村的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及配套設(shè)施建設(shè);

第四，創(chuàng)新主體間的合作模式，妥善處理政府、農(nóng)民和企業(yè)三者間的關(guān)系，發(fā)揮三者主體作用，形成建設(shè)合力;

第五，盤活土地資源，提高土地利用質(zhì)量。