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北京山合水易機(jī)構(gòu) 董事長(zhǎng)兼總裁
北京山合水易規(guī)劃設(shè)計(jì)院 院長(zhǎng)
高端休閑度假產(chǎn)業(yè)規(guī)劃專(zhuān)家
《中國(guó)旅游報(bào)》、《農(nóng)民日?qǐng)?bào)》專(zhuān)欄作家
近年來(lái)田園綜合體也遵循著純銷(xiāo)售場(chǎng)景變?yōu)轶w驗(yàn)場(chǎng)景,相應(yīng)的純銷(xiāo)售的商業(yè)模式逐步被取代,而餐飲、電影、兒童娛樂(lè)等重體驗(yàn)的模式則留了下來(lái)這樣的規(guī)律。田園綜合體項(xiàng)目投入很大,一般情況下可以到30到50億投資的量級(jí)。其運(yùn)營(yíng)模式復(fù)雜,商業(yè)變現(xiàn)難度大。目前在建或已經(jīng)運(yùn)營(yíng)的田園綜合體,基本模塊包括農(nóng)業(yè)、教育、酒店、康養(yǎng)、地產(chǎn)、餐飲服務(wù)、文化娛樂(lè)等。大的綜合體可能包括所有內(nèi)容,小的可能具備其中幾種。
標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作分解
首先,打造一個(gè)特色農(nóng)產(chǎn)品品牌;很多田園綜合體都會(huì)有一個(gè)主打的地方農(nóng)特產(chǎn)品(這也是很多地方精準(zhǔn)扶貧的要求)。這在很多時(shí)候是導(dǎo)流的鉤子,人們因?yàn)閷?duì)這個(gè)產(chǎn)品的體驗(yàn)和信任,產(chǎn)生了去到現(xiàn)場(chǎng)的沖動(dòng)。
其次,基于當(dāng)?shù)刈匀缓腿宋馁Y源特色,田園綜合體項(xiàng)目衍生和打造系列文創(chuàng)產(chǎn)品,這會(huì)成為二次變現(xiàn)客流的重要方式之一。所以,大部分田園綜合體都處在大中城市周邊,大致200公里以?xún)?nèi)最為普遍,不能離城市太遠(yuǎn)。
第三,則是社群的運(yùn)營(yíng),這是讓空間產(chǎn)生粘性的重要方法,為田園綜合體注入能動(dòng)人心智的內(nèi)容。這時(shí)候,與此相關(guān)的教育、文化活動(dòng)等內(nèi)容便可以附加上來(lái)。
回頭來(lái)看,“唯美鄉(xiāng)村”認(rèn)為田園綜合體這樣的物理空間,可以注入的教育產(chǎn)品的空間還很大,在不背離國(guó)內(nèi)教育體系基礎(chǔ)上,引入通識(shí)教育或素質(zhì)教育等方式補(bǔ)充,不失為一個(gè)更好的方向。
通過(guò)生產(chǎn)內(nèi)容來(lái)運(yùn)營(yíng)和留住客群之后,還需要更強(qiáng)悍的商業(yè)變現(xiàn)的方式。目前比較流行的是旅游或養(yǎng)老地產(chǎn),這樣的變現(xiàn)方式很快捷,不失為田園綜合體商業(yè)閉環(huán)的重要拼圖,甚至是最后一塊拼圖。但其產(chǎn)生的問(wèn)題也同樣復(fù)雜,產(chǎn)權(quán)不清晰,土地權(quán)屬限制,都會(huì)成為銷(xiāo)售的困難。
靈魂何在?
多年以前,昆明的大拆大建曾經(jīng)招致輿論界強(qiáng)烈的質(zhì)疑,大拆大建非但沒(méi)能讓昆明更美好、更宜居,反而丟了一座城市的靈魂。
一個(gè)城市有靈魂,一個(gè)田園綜合體同樣需要有靈魂。這也是很多田園綜合體目前面臨的問(wèn)題,只有千篇一律的形式,沒(méi)有獨(dú)特的靈魂。你搞花海,我也搞花海;你搞采摘,我也搞采摘。田園,田園!一定是結(jié)合當(dāng)?shù)靥攸c(diǎn),打造獨(dú)特的IP。
像當(dāng)年的城建熱潮,田園綜合體也有走上同樣道路的趨勢(shì)。在這里有兩個(gè)建議:一是要塑造打造爆款突圍的能力,二是要具備系統(tǒng)和精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的能力。特別是線(xiàn)上線(xiàn)下的結(jié)合能力,相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈自建或者整合能力也非常關(guān)鍵。
所謂靈魂,應(yīng)有兩個(gè)維度。其一是人與空間的關(guān)系,我們首先需要思考的是,在這樣的田園空間里,如何利用空間營(yíng)造和活動(dòng)運(yùn)營(yíng)來(lái)講故事,建筑空間應(yīng)該是用來(lái)承載價(jià)值觀(guān),展示一種生活方式。網(wǎng)紅阿那亞的孤獨(dú)圖書(shū)館,則是很典型的例子。在空曠大海邊建一座圖書(shū)館,人在這樣的空間里所做的事情和度過(guò)的時(shí)間,很好的展示了一種生活態(tài)度或者方式。
其二,除了人與空間的關(guān)系,另一個(gè)更為隱蔽的維度,則是人與人的關(guān)系。人們?cè)谶@樣的時(shí)空里,以什么樣的方式相處?有什么共同的體驗(yàn)和精神共鳴?——即營(yíng)造什么樣的社群。就像上文提到的,通過(guò)社群的維系,為空間注入教育,藝術(shù)等人文交流的氛圍,讓人與人互動(dòng)起來(lái),為這個(gè)空間注入獨(dú)特的氣質(zhì)。這樣的形式,可以是話(huà)劇,民間演出,親子活動(dòng),民間辦學(xué)等方式。
對(duì)于田園綜合體項(xiàng)目,空間營(yíng)造只是基礎(chǔ)。人與空間,人與人的相處和共鳴,才是成敗的關(guān)鍵,那才是一方有靈魂的田園。